El denominado “Proyecto de Desarrollo Tren Maya”, principal proyecto de infraestructura del actual gobierno federal mexicano (Presidencia de República, 2019), enuncia que por primera vez no se expropiarán tierras a los campesinos para llevar a cabo un proyecto de “desarrollo” como ha ocurrido en otros momentos de la historia, que no se edificarán los proyectos (presas, hidroeléctricas, mineras, carreteras, puentes, aeropuertos, entre otros) encima de la propiedad social.  Al respecto, uno de los primeros documentos que presentaba el Tren Maya de manera muy general señala que “en el caso de las estaciones, los propietarios –individuales o comunitarios– podrán aportar los terrenos para convertirse en socios del desarrollo local” (FONATUR, 2019).  Pero ¿por qué es importante esta afirmación?

De acuerdo con el Registro Agrario Nacional, en los estados donde se propone llevar a cabo el denominado Proyecto de desarrollo Tren Maya, en promedio el 52 por ciento de la propiedad de la tierra corresponde a propiedad social; aunque en algunos estados, como en Quintana Roo, esta propiedad asciende a más del 60 por ciento. Es decir, más de la mitad de la superficie no corresponde a propiedad privada, ni a propiedad pública, sino a un tipo de propiedad que emergió desde la época prehispánica y que en México se institucionalizó después de la Revolución Mexicana: los ejidos y comunidades agrarias (núcleos agrarios).  Este régimen de propiedad, constituido por 5,375 ejidos, está conformado fundamentalmente por campesinos indígenas.  En este sentido, no sólo estamos hablando de un régimen de propiedad, sino de un modo de vida, el modo de vida campesino, donde predomina la milpa de origen mesoamericano, “un sistema agrícola tradicional conformado por un policultivo...  Su especie principal es el maíz, acompañada de diversas especies de frijol, calabazas, chiles, tomates, y muchos otros dependiendo de la región” según CONABIO.  Algunas investigaciones refieren que se pueden encontrar hasta 50 especies diferentes, que son a la vez alimento y parte del modo de vida.

En la Península de Yucatán existen cosmovisiones particulares que provienen de 3.6 millones de indígenas de 23 pueblos originarios.  Por esto, y no por casualidad, es que, en las regiones Península de Yucatán y Caribe Mexicano, existe una de las mayores riquezas biológicas del país y del mundo (25 Áreas Naturales Protegidas, que abarcan más de 8.6 millones de hectáreas), ya que estos pueblos a partir de sus cosmovisiones y cosmovivencias han mantenido una relación más armónica con la naturaleza de la cual forman parte y conciben como sujeto con vida y corazón.

Sobre esta propiedad, literalmente encima, se propone construir las estaciones del Tren Maya.  Pero el proyecto del tren no sólo contempla las estaciones sino también la creación de nuevas ciudades turísticas y para habitantes locales, polos de desarrollo y parques agroindustriales.  En total se indica que son 22 estaciones y 18 polos de desarrollo.  Esto implicará que sobre los ejidos se edificarán hoteles, restaurantes, boutiques, bares, centros de diversión turística, oficinas y viviendas.

Desde la perspectiva gubernamental se destaca que, por primera vez, no se expropiarán tierras a los ejidos.  En el gobierno de la llamada Cuarta Transformación, se propone a los dueños de la propiedad social que no vendan sus tierras y que se incorporen como socios al denominado Proyecto de desarrollo Tren Maya.  Al respecto, uno de los enlaces territoriales del Tren Maya, Pablo Careaga, representante de FONATUR, señala que les dicen a los ejidatarios: “Te proponemos una alternativa. Tu tierra apórtala al fideicomiso, FIBRA Tren Maya.  ¿Qué te da a cambio el fideicomiso?  Te da acciones de la empresa, te hace socio de la empresa.  Igual que cualquier otro socio.  La tierra será necesaria para los polos de desarrollo”.  Dicho en otros términos, indica este funcionario, “…los ejidatarios aportan su capital en forma de tierra.  La tierra será de los socios del proyecto, los dueños de la tierra y quienes metan dinero para desarrollar las ciudades”.

Así, la incorporación que se les propone es aportar sus tierras a un fideicomiso: “disposición por la cual el testador deja su hacienda o parte de ella encomendada a la buena fe de alguien para que, en caso y tiempo determinados, la transmita a otra persona o la invierta del modo que se le señala”.  Es un fideicomiso inmerso en el mercado financiero, que para la inmensa mayoría de los mexicanos nos es ajeno, ya que sólo “35 de cada 10,000 mexicanos invierte en Bolsa, a diferencia de Estados Unidos donde 60 de cada 100 participa en este mercado” (El Economista, 2018).

La figura que se propone es el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), un instrumento financiero que cotizará como cualquier otra acción dentro de la Bolsa Mexicana de Valores (o en la Bolsa Institucional de Valores, nueva en México) en el mercado de capitales, donde se viven riesgos y procesos especulativos.  De acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores “las FIBRAS son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes”.

Así, para ser “socios” del Tren Maya lo primero que tienen que hacer los ejidatarios, según el Fondo Nacional de Fomento al Turismo, es aportar su tierra al fideicomiso, bursatilizar su propiedad a través de la FIBRA Tren Maya que ha propuesto crear el gobierno federal.  El fideicomiso se encargará de colocar los certificados bursátiles en el mercado de capitales mediante una casa de bolsa donde los inversionistas acudirán a comprarlos.  Una vez que se generen rendimientos serán distribuidos entre los socios del fideicomiso.  Al respeto, Pablo Careaga indica que “cualquiera puede ser socio del proyecto.  Es una auténtica democratización del capital.  La democracia permite que todo mundo tenga una voz y un voto en un proyecto.  Dinero privado, para generar beneficios públicos”.  Sin embargo, como veíamos, en México esta “democracia” no es para todos, sino para una minoría.

Este instrumento financiero, las FIBRAS, surge en Estados Unidos en la década de los años 60 del siglo XX (conocidas como Real Estate Investment Trust), aunque ya había antecedentes desde finales del siglo XIX, y tenía como objetivo ser “un vehículo de inversión inmobiliaria basado en la figura del fideicomiso con oferta pública” (RANKIA, 2020a).  En México este instrumento apenas tiene 9 años de funcionamiento, por lo que existe relativamente poca experiencia.  Las FIBRAS que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores se encuentran en los sectores hotelero, habitacional, corporativo, escolar, construcción de bodegas y parques industriales.  Una de sus características es que todas ellas se han hecho sobre propiedad privada.

En este sentido, parece que no existe experiencia en el mundo donde se proponga una FIBRA sobre propiedad social, que en México corresponde en parte a los ejidos.  Al respecto, Humberto Calzada de la comunidad financiera Rankia México, indica que “con participación social, no existe una experiencia previa.  Sí hay participación de la iniciativa privada e inversionistas en proyectos del gobierno, pero no de esta índole.  Así que el gobierno mexicano innovaría a nivel mundial y a nivel latinoamericano, en bursatilización de tierras ejidales”.  En este sentido un cuestionamiento es si para poder llevar a cabo el financiamiento inmobiliario en las estaciones, ciudades y polos de desarrollo, los ejidos tendrían que transitar primero al dominio pleno.  Es decir, si deberían cambiar su régimen de propiedad social a privada, a fin de poder ser participes del fideicomiso.  Este es uno de los grandes sueños del neoliberalismo: ¡privatizar la propiedad social!

De acuerdo con el Fondo Nacional de Fomento al Turismo, entidad del gobierno federal responsable del Proyecto de desarrollo Tren Maya, los ejidatarios conservarán su propiedad social porque sólo aportarán sus tierras al fideicomiso y a cambio recibirán sus respectivos rendimientos de acuerdo con el funcionamiento, que he señalado, de la FIBRA.  Sin embargo, recalco, sobre ellas se edificarán las construcciones necesarias para las estaciones, las ciudades, los polos de desarrollo y los parques industriales, por lo que no podrá ser posible dar marcha atrás.  Es decir, una vez que la tierra se ha otorgado al fideicomiso no hay retorno, salvo que los ejidatarios compraran la totalidad de los certificados bursátiles.  Además, la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que estos fideicomisos son irrevocables.

Dado que los ejidatarios formarán parte de una sociedad por acciones, donde serán “socios”, quienes detenten el mayor número de acciones, por ejemplo los empresarios inmobiliarios, serán los que reciban la mayor parte de la rentabilidad.  Es decir, los ejidatarios quienes sólo aportarán sus tierras recibirán (si es el caso) una menor proporción de la rentabilidad frente a quienes edificarán los bienes raíces, que tendrán un costo e inversión mucho mayor.

No obstante, la rentabilidad no está completamente garantizada.  Un integrante de RANKIA México expresa que dado que las FIBRAS son un instrumento variable, siempre van a existir riesgos, ya que una de sus características es que es un instrumento hibrido: una parte es de renta fija y la otra de renta variable (aproximadamente el 70 por ciento).  La definición de la renta variable indica que la rentabilidad no se conoce y no es segura: “se caracterizan por no garantizar ni la devolución del capital invertido ni la obtención de rendimientos”, por lo que “al invertir en renta variable corremos el riesgo de perder todo nuestro dinero” (RANKIAb).  Es importante expresar que esta inversión está en función de la situación económica general, la cual en un futuro cercano no es muy alentadora para México: “desde el punto de vista de las corredurías a nivel internacional, Standard & Poor’s, Fitch, Moody’s, calificadoras, y los distintos bancos como J. P, Morgan, Goldman Sachs, hay un sentimiento negativo sobre la economía mexicana, y lo ha reflejado el mercado, porque la cancelación de un proyecto como el aeropuerto de Texcoco, generó desconfianza sobre todo en el inversionista nacional y extranjero.  Desde ahí, la BMV no ha podido repuntar” (Calzada, 2020).  Pero a esto hay que agregar que a “las nuevas emisiones de renta variable, no les ha ido muy bien”.  En el caso particular de las FIBRAS han estado estancadas durante el último año y medio precisamente por el comportamiento de la economía mexicana y para 2020 el escenario no será muy distinto, previéndose un crecimiento menor al 1%.  Esto se refuerza con la salida de México del top 10 de los países más atractivos para invertir.  Entonces, en términos reales, los escenarios para la renta variable de este instrumento financiero no son buenos.

Así, la propuesta de las FIBRAS podría significar un proceso de despojo debido a que además de que los ejidatarios nunca podrán recupera su tierra (si lo quisieran) porque sobre ella estarán los proyectos inmobiliarios –y la ley así lo establece–, tampoco tienen garantizada la rentabilidad, por lo que quizá en un futuro no les quedaría más opción que de vender las acciones (certificados bursátiles) que reciban por sus tierras.

Frente a este planteamiento, una esperanza de otro escenario se deriva de que en la Ley Agraria (ley reglamentaria del artículo 27 constitucional, artículo que institucionalizó el proceso de reparto agrario en México) no existe ningún elemento que hable de que los ejidatarios puedan aportar sus tierras para una FIBRA.  Sobre este asunto, el Procurador Agrario de la nación señala que “la ley establece que la aportación de tierras es para sociedades agrícolas, ganaderas o forestales y no podría ser para proyectos de desarrollo industrial y urbano, ya que la Ley no la prevé”.  Sin embargo, sí es posible que los ejidatarios puedan transitar al dominio pleno y vender sus tierras por lo que todavía está en duda qué ocurrirá con la propiedad social de este México campesino indígena.

Violeta R. Núñez Rodríguez es profesora-investigadora del Departamento de Producción Económica de la Universidad Autónoma Metropolitana, Unidad Xochimilco.

Fuentes de consulta citadas

Calzada, Humberto (2020). Entrevista a Humberto Calzada sobre los FIBRAS y la economía mexicana, integrante de RANKIA México.

El Economista (2018). “Sólo 35 de cada 10,000 mexicano invierten en Bolsa”, El Economista, México.